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海外赴任で持ち家&マンションどうする?売却・賃貸・空き家どれが正解?

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アメリカ駐在妻のLittlepondです。

 

2018年より、企業駐在員の夫の転勤で米国マサチューセッツ州に住んでいます。

 

渡航当時8歳(小3)だった長女は現在12歳(6thグレード)です。

 

今回は海外駐在するご家庭が必ず悩む「持ち家どうする?問題」について、わが家の例を参考に、最終的にはどうするのが良かったのか?をぶっちゃけてお伝えしていきます。

 

わが家は東京郊外にマンションを所有していましたが、アメリカ赴任後は「空き家」から「賃貸」の段階を経て、最終的には「売却」しました。

 

この記事を検索してくださった皆さまが悩んでいる「空き家・賃貸・売却のどれがいいの?」という問題をすべて経験し、それぞれのメリット・デメリットも痛感しました。

 

なお、私は不動産の専門家ではありませんので、あくまでも海外駐在妻の本音と実績を参考にしてください。

 

 

 

海外赴任時のわが家のデータ(渡航時2018年)

海外赴任が決まったら持ち家やマンションは?

駅から徒歩5分、必ず売れる&貸せると信じて購入したマンションは……

 

住居形態:築10年マンション(総戸数30)

立地:東京(都下)の私鉄沿線(急行停車駅)より徒歩5分

購入価格:6900万円(2008年に購入・税込み)

間取り:3LDK(82.02平米)

固定資産税:年間約18万円

 

アメリカ赴任は当初「3年」の辞令だったので、一時帰国時に自宅に帰ってきたいのと、賃貸に出すと帰国が決まったときに住人に退去を求めることは難しいと聞いていたので、空き家のままにすると決めました。

 

電車で1時間近くかかる実家の両親に鍵を預け、空気の入れ替え、家電や水回りのチェック、給湯器を作動させる、郵便物の保管などを月に一度お願いしました

 

また、留守宅管理会社にも同じことを依頼しました。費用は月一回で1万円ほど。

 

赴任から1年後の一時帰国時には2ヶ月半ほど滞在しました。

 

 

 

海外駐在・赴任での「空き家のメリット・デメリット」

海外赴任中の空き家

マンションはともかく一戸建てはしっかり管理しないと空き家は……

 

わが家が「空き家」期間に感じたメリット・デメリットはこちらです。

 

空き家のメリット

・長期や短期でいつ帰国しても自由に使える家がある

・持っていく必要のない家具や家財をすべて置いておける

 

空き家のデメリット

・遠くから高齢の両親がメンテナンスに来るのが体力的にきつい

・留守宅管理にも費用がかかる(年間12万円ほど)

住宅ローン・固定資産税・管理費・修繕積立費などが丸ごとかかる

・月に1、2回程度のメンテナンスでは家が傷む

・両親や留守宅管理に依頼しても郵便物はたまり長期不在が近所にバレる

・ベランダや玄関ポーチは枯葉や虫の死骸だらけでおぞましい状態になる

・それを両親や留守宅管理スタッフに掃除をお願いするのが申し訳ない

 

「空き家にしていていいのか?」と悩むうちに、駐在期間が「〜5年」になりそうだと知らされ、次の一時帰国時に「賃貸に出す」ことにしました。

 

夏に1ヶ月帰国し、自宅を片付け、不用品を処分し、不動産会社から賃貸契約のための査定・広告用の写真撮影・募集物件概要のチェックを行いました。

 

アメリカに戻ってから契約希望者の確認、契約書の作成などはオンラインで行いました。

 

コロナパンデミックの前でしたが、賃貸契約会社にはビデオ通話で対応してもらえました。

 

 

 

海外駐在・赴任での「賃貸のメリット・デメリット」

海外赴任中に自宅を賃貸に出す

賃貸に出すと、違ったメリット・デメリットが発生しました

 

自宅マンションを「賃貸」に出すステップへと進んだわが家。この段階でも、メリットとデメリットは浮き彫りになりました。

 

まず、家族3人で住んでいた3LDKを貸すことになったのは「子ども(すべて男子)が4人いる6人家族」になりました。

 

その時点で嫌な予感しかしなかったのですが、不動産の賃貸はマンションの販売会社と同じ系列会社に応募者の審査や、家賃支払いの仲介はすべて任せることになったので、もちろんこちらが貸りる人を選べません。

 

案の定、このようなメリ・デメが発生することになりました。

 

賃貸のメリット

・賃貸料が入ってくるので、ローン返済の足しにはなる

・住人がメンテナンスするので家が傷まない

 

賃貸のデメリット

・賃貸料だけでは月々のローン返済にぜんぜん足りなかった

固定資産税・管理費はこっちが払わなければいけない

・賃貸前にリフォーム費用が必要(給湯器や壁紙の交換・床修理・クリーニングで100万円)

・リフォームしたばかりなのに住人に家を傷つけられた(壁に穴を開けられた)

近所から苦情がきた(子どもの足音やケンカなどでうるさい)

タックスリターン(確定申告)が死ぬほど面倒くさい(夫が発狂しそうでした)

 

 

何より、かつてのご近所さん(すごく優しいおばあちゃん一人暮らし)から苦情がきたのが何より心苦しかったです。いい人だったのでそうとう我慢されていたのでしょう。

マンションの苦情の張り紙

賃貸に出すにしても貸す人を選べない

 

そんなにうるさい家庭に貸すことになるとは知りませんし、貸す人を面談で選ぶこともできませんので「貸す方は借りる人を選べない」ことを痛感しました。

 

そして、駐在期間が3年経過したこの時点で「駐在員のLビザの延長MAXの7年、もしくは現地採用に切り替えて永住」という話も出てきたので、いよいよ「日本の自宅マンションどうする問題」は次のステップ「売却」へと進むことになります。

 

 

海外駐在・赴任での「売却のメリット・デメリット」

海外赴任で自宅を売却

いよいよ売却となったら、メリットしかないことに気づきました

幸い、騒音ファミリーは2年の契約で退去してくれることになりました。

 

よくよく考えると、海外赴任期間がはっきりと決まっていないなら(もしくは延びる可能性があるなら)自宅は売却するのが一番メリットが大きいと実感したのです。

 

売却のメリット

・固定資産税・管理費・修繕積立費・ローン返済などの支払いから解放される!

留守宅の管理や、住人からの苦情に煩わされなくていい

・ローン完済&今まで払ったローン分の金額が丸ごと戻ってきた♡

 

売却のデメリット

・一時帰国時には実家やホテルなどを利用する(それも快適ですが)

・その家にもう住めない(家や地域に執着がなければ問題ありませんが)

・物件の価格が購入時より大幅に下がると大損する

 

 

わが家の場合は売却で35年ローンを完済し、3,000万円が手元に残りました。

 

海外赴任時に最初から売却していればよかったかも?と思いましたが、最近は東京都内の新築マンションの価格が爆上がりしているので、結果的に都下でも中古マンションも引っ張られるように価格が高騰し、結局は「購入した金額よりも500万円以上の高額」で売却することができました。

 

 

まとめ&海外赴任する皆さまへアドバイス

海外赴任で自宅を売却するときにするべきこと

海外赴任前には「今、ウチの物件っていくらで売れる?」を必ずチェック

 

海外赴任で「絶対に現在住む家に戻る」という条件ではない人で、持ち家(マンション)を空き家・賃貸・売却の3つで迷っている人におすすめなのは「現在、自宅がいくらで売却できるのか?」を確認しておくことです。

 

また、すでに海外にいる人で日本の自宅をお持ちの方も、物件価格は概算だけでもちょくちょく査定しておくと、いざ売ろうとなったら「価格が爆下がりしていた」という大損を防げるかもしれません。

 

わが家はマンションの一括査定サイト利用し、アメリカにいながら日本の自宅マンションの無料一括査定を行いました。

 

一括査定というと、クルマの売却で電話やメールがじゃんじゃん来たので、若干怖いなーとは思いましたが、連絡はメールだけで、連絡が来たのは2件の不動産会社のみ。

 

あれっ?意外と少ないな〜と思いましたが、最近の一括査定サイトは無料査定を申し込んだ時点で、立地ごとに得意な業者を絞って査定依頼を行うので、電話やメールがじゃんじゃん来るという事態にはならないそうです。

 

 

 

わが家が連絡をもらった2件のうち1件は、メールですぐ机上査定額を提示してくれました。

 

不動産の一括査定メール

マンションの無料査で机上査定額を出してくれた会社からのメール

 

この時点で「買った値段より高く売れそうだ!」と確信したわが家。

 

すでにコロナ禍でしたが、夫が急きょ一時帰国し、この査定額を出してくれた会社で正式な査定を行い、結果として机上査定額と同額の7,480万円で売却することができました!

 

購入価格が6,900万円でしたので、580万円アップでの売却です。

 

これだけ売却金額が上がった理由は、最近はマンションのコストダウンで3LDKでも60・70平米台が多いエリアで、わが家の物件は80平米を超えた3LDKであったこと。

 

さらに10年以上前の物件は共用部分や室内にコストがかかっているからだそうです。

 

最近の新築物件は、土地や資材不足によって室内の装備をコストダウンしているので、結果として中古物件の方がお金をかけられて作っていることが多いのだとか。

 

納得の査定&売却の結果でした。

 

海外に住んでいる人はもちろん、今すぐの売却を考えていない人も、無料で物件査定をしてくれる一括査定サイトで、自宅物件の査定額をざっくり把握しておくのをおすすめします。

 

日本ではまだ不動産の価格が上がるエリアと、暴落するエリアの差が顕著だそうです。

 

これから海外赴任で、赴任期間が未定だったり、あと数年は日本へ戻ってこない人は、私は「売却」をおすすめしたいです。ローンや税金、留守宅の管理や賃貸の住人など、まっっっったく煩わされることがなくなったからです。

 

そして、いずれ永住となったら「アメリカで家が買えるかも」という期待が、売却で得られたお金でいよいよ現実のものになりそうです。

 

正直、アメリカで暮らしてしまうと、日本に帰ったときに「あんなに駅近で人が多いところにまた住むのはしんどいな〜」「どうせ子どもは独立しちゃうんだし」と感じるようになり、それまで所有していた物件に何も魅力を感じなくました。

 

海外での生活を経験すると、帰国した後に住む家についても、価値観がガラッと変わる人も多いです。

 

 

ということで、この記事が海外赴任される皆さまのお役に立てば嬉しいです。

 

 

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